Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF)” sektör açısından hayırlı olsun... 17 Temmuz tarih ve 32604 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” uyarınca fon tarafında yeni bir dönem başladı.
Aslında yeni dönemi anlatan en güzel saptamayı kıymetli dostum Neo Portföy yönetim kurulu üyesi Bekir Yener Yıldırım kendi paylaşımında “GYF 2.0” şeklinde yaptı. Nokta atış bir tanımlama. Ben de geçtiğimiz Haziran ayında konu hakkında yine bu köşede “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu Bugünden Doğru Kurgulanmalı” başlıklı bir yazı yazmış ve ilgili fona neden ihtiyaç var ve olası değişiklikler kapsamında neler yapılmalı sorularına yanıt vermiştim...
Tebliğ’in proje gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin esaslarını detaylandıran 15’inci maddesi çokça kıymetli ve yeni dönemin başlangıcı. 2014 yılında hayatımıza giren, 2016 yılında kamu kurumları tarafından yürütülen gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkanı yakalayan GYF’ler, artık özel sektör tarafından da gerçekleştirilen ve devam eder nitelikteki gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkanı yakalamış oldular.
Tebliğ uyarınca bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması mümkün hale gelmiş oldu.
Haziran ayındaki yazımda “Kurulacak fon yapısı için toplam kullanım alanının metrekare bazında yarısından fazlası konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri kapsaması şeklinde bir düzenleme daha sağlıklı olur.” şeklinde bir öneride bulunmuştum.
Düzenleme benim önerimi destekler nitelikte yürürlüğe girmiş durumda. Doğrusu da buydu. Diğer taraftan, Tebliğ’in 15nci maddesinin g fıkrası uyarınca portföye alınabilecek varlıklar karşılığında katılma payı satışı ve iadesinin ayni olarak gerçekleştirilebilmesine imkan sağlanması, projeden konut edindirmeyi hedefler nitelikte bir düzenlemenin karşımıza çıktığını bize gösteriyor.
Bu açıdan erişilebilirlik sorununa çözüm özelinde düşünülmüş bir düzenleme olmakla birlikte; bunun mutlak bir çözüm olmadığını, uzun vadede bir başlangıç olarak değerlendirmesi gerektiğini söylesek yanlış olmayacaktır. Bu noktada şahsi düşüncem, kısa vadede 1+1, 2+1 gibi küçük metrekareli merkezi lokasyonda proje üreten ve yatırımcı odaklı satış yapmayı hedefleyen geliştirme firmalarına finansman anlamında avantaj sağlayacaktır.
Bazı yayınlarda ve paylaşımlarda proje gayrimenkul yatırım fonlarının arzın artırılmasında çokça katkı yapacağını okuduk. Ve fakat bunun yazıldığı kadar uygulamada kolay olmadığını söylemek gerekir.
Konut arzının üretimle, üretiminde konut maliyeti ve arsa tedarikiyle ilişkili olduğunu; görünür gelecekte gerek kurdaki olası artışa bağlı üretim maliyetlerinin daha da artacak olması, gerekse de arsa bulunabilirliğindeki zorluklar arzda proje GYF’lere bağlı olarak beklendiği kadar hızlı bir artışın oluşmayacağını söyleyebilirim. Sürece biraz gerçekçi bakmak gerekir.
Yine Haziran ayındaki yazımda “mantıklı olanın mevcutta kurulmuş olanların da projelere yatırım yapmasına imkan verilmesidir” şeklinde görüşümü ifade etmiştim. İlgili Tebliğ’e eklenen Geçici Madde 2 ile de Tebliğ değişikliklerinin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle katılma payı ihraç edilmiş fonlar tarafından yatırımcılar ile fon ihraç sözleşmesi imzalanması gerekliliğinin yerine getirilebilmesi ve fonun ihraç belgesinde yer alması gereken asgari unsurlara uyum sağlanabilmesi için 31.12.2024 tarihine kadar süre verilmiş oldu.
Sermaye Piyasası Kurulu çok önemli bir düzenlemeyi hayata geçirmiş oldu. Emek veren herkese içten teşekkür etmek gerekir. Diğer taraftan, proje gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul piyasasında potansiyel olarak yüksek getiri arayan ve belirli projelere yatırım yapmayı tercih eden yatırımcılar için cazip bir yatırım aracı olabilir.
Ancak, yatırım yapmadan önce projelerin detaylı bir şekilde incelenmesi ve risklerin değerlendirilmesi önemlidir. Tüm bu düzenlemelerin ve değişikliklerin sektör oyuncuları açısından doğru değerlendirilerek akılcıl bir şekilde uygulamaya alınmasını umut ederim…