Gayrimenkul alım/satımının vergilendirilmesi ve yaşanan sorunlar uzun yıllardır tartışılmaktadır. Nihayet, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca konuyla ilgili önemli bir çalışma başlatılmış ve Cumhurbaşkanlığı’na sunulmuştur.
Mevcut istisnaların kaldırılacağı, satışa konu değerin asgari emsal (rayiç) değerine göre belirleneceği gündemdedir.
Gayrimenkul alım/satımıyla ilgili tartışılmakta olan mevcut vergilendirme sistemi aşağıdaki gibi sıralanabilir. Gerçek veya tüzel kişi adına kayıtlı gayrimenkulün satışında hem alıcıdan hem satıcıdan %2 olmak üzere toplam satış bedeli üzerinden %4 tapu harcı ödenir.
Gerçek kişiler adına kayıtlı gayrimenkulün alım/satımında KDV uygulanmaz.Tüzel kişi adına kayıtlı gayrimenkulün alım/ satımında ise, gayrimenkulün işyeri veya konut olmasına göre %1, %10 ve %20 KDV uygulanır. Gerçek kişi adına kayıtlı gayrimenkulün beş yıldan önce satılması halinde endeksleme sonucu oluşan kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıldan sonra satılması halinde oluşan kazanç vergiden istisnadır.
Tüzel kişi adına kayıtlı gayrimenkulün iki yıldan önce satılması halinde oluşan kazanç kurumlar vergisine ve KDV’ye tabi iken iki yıldan sonra satılması halinde vaktiyle uygulanan KDV istisnası 14/7/2023 tarihinde kaldırılmış olup, 14/7/2023 tarihinden önce aktife girenlerde %25’i kurumlar vergisi istisnası devam etmekte olup, 14/7/2023 tarihinden sonra aktife girenlerde kurumlar vergisi istisnası tamamen kaldırılmıştır. (Gayrimenkul ticareti veya kiralaması faaliyetiyle uğraşan tüzel kişilerde istisna hakkı zaten bulunmamaktaydı.)
Başta inşaat sektörü olmak üzere gayrimenkul alımı/satım işleri ekonomide çok önemli yer tutmakta ve ekonomik dinamiklerin başında gelmektedir. Ancak, mevcut vergi yasalarında bazı istisna ve muafiyetler ile bu yasalarda var olan boşluklar nedeniyle başka sektörler veya vergi mükellefleri nezdinde haksız rekabet oluşmaktadır.
Konuya yönelik eleştiriler özetle aşağıdaki gibi sıralanabilir. Alım/satım bedelleri tapuda gerçek değerin altında (düşük) gösterilerek vergi kaybına ve kayıt dışılığa yol açmaktadır. Vergi kaybı olarak; gelir vergisi, kurumlar vergisi ve alım/satım tapu harçları öne çıkmaktadır. İstisna ve muafiyetlerin devam etmesi diğer sektör mükellefi için haksız rekabete yol açmaktadır. Satışa konu gayrimenkulün satış değerinin belediye emlak rayiç değeri olarak dikkate alınması vergi kaybına yol açmaktadır.
Milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren ve son zamanlarda kamuoyunda yer alan gayrimenkul alım/satım işleminin vergilendirilmesine yönelik Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yapılan taslak çalışma Sayın Cumhurbaşkanı’na sunulmuş bulunmaktadır.
Cumhurbaşkanlığı’nca yapılacak değerlendirme sonrası konunun yakın zamanda TBMM’nin gündemine gelmesi beklenmektedir. Söz konusu taslak çalışmanın içeriği aşağıdaki gibi özetlenebilir. Emlak vergileri ve tapu harçları artık gayrimenkullerin belediyedeki emlak vergisine esas değerleri üzerinden değil, bölgesel rayiç bedel üzerinden alım/satıma konu olacaktır. Bölgesel rayiç bedellere göre yapılacak alım/satım işlemi sonucu maliyenin vergi gelirlerinde ciddi artış olacaktır.
Alım/satım yılına bakılmaksızın tüm istisna ve muafiyetlere son verilecektir. Diğer bir ifadeyle, tüzel kişilerde iki yıllık, gerçek kişilerde beş yıllık muafiyete son verilecektir. Ancak bu uygulama yasalaşırsa, yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce satın alınmış olan gayrimenkuller eski mevzuata tabi olacaktır. Yeni satın alınanların satışı ise yeni yasaya tabi olacaktır. Üzerinde çalışılan yeni düzenleme gerekli ve önemli bir düzenleme olup, piyasalarda yaratacağı etkisinin de dikkate alınması gerekir. Öte yandan, yeni düzenlemenin kira ve gayrimenkul satış fiyatlarında olağandışı bir artışa yol açmamasına dikkat edilmelidir.