Konut erişilebilirlik, barınma sorunu, tasarrufların gayrimenkulde değerlendirilme isteği zaman içerisinde farklı ürünleri önce tanımamıza imkân sağladı, gayrimenkulde finansal ürünleri birer kere kullandığımız ama sonra unuttuğumuz zamanlar oldu.
Biraz arşivi karıştırınca, kıymetli hocam Prof. Dr. Belkıs Seval’in 1991 yılında danışmanlığını yürüttüğü ve Şeyma Açar tarafından hazırlanan yüksek lisans tezi gerek konut gerekse de arsa edinim sertifikaları üzerine inanılmaz güzel bilgiler paylaşıyor. Erişilebilirliğe çözüm anlamında önce konut sertifikası ile başlayalım, sonraki yazılarda diğer ürünlere değinmek istiyorum.
15 Ekim 1989’da Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Konut Sertifikaları Uygulama Yönetmeliği” ile yeni bir yatırım aracı piyasa ile tanıştırılmış ve “1 metrekarelik umut” sloganıyla konuta erişim sorununa çözüm getirilmeye çalışılmış. 1989 yılında yürürlüğe giren ilgili yönetmeliğin ilk maddesi konut sertifikalarının ihracına ilişkin amacı tanımlamaktadır: “Tasarrufların teşvikini ve konut maliyet artışlarına karşı korunmasını teminen…” O günkü amaç ve ihraç, bugünkü ihtiyaç ve istek ve ürünle ne kadar da uyuşuyor aslında…
Yönetmelikte, konut sertifikası, 5 yıl vadeli brüt 1m2 konuta eşdeğerde bir menkul kıymet olarak tanımlanmış ve ilk uygulama yeri İstanbul Halkalı 1nci etap toplu konut projesi olarak karşımıza çıkmış durumda. Toplamda brüt 250bin m2 alanı kapsar nitelikteki konutlar (toplam 4.312 konut) için ihracı planlanmış. Mevzuat gereği TOKİ, sertifikanın ilk ihraç tarihinde ilgili projedeki brüt 1 m2 konutun satış bedelini (sıfır şerefiye) saptamış ve ilan etmiş. Belirlenen bu değer bir konut sertifikasının nominal değerini temsil etmiş ve bu değer takip eden ilan tarihine kadar geçerli kılınmış.
Yönetmelik, sertifika sahiplerinin sahip oldukları sertifikalarını anlaşmalı banka şubesine ibraz ederek her zaman nakde çevrilebilmesine imkân sağlamış. TOKİ, inşaat maliyetlerini ve piyasa koşullarını esas alarak nakde çevirme değerini saptamış ve her ayın onuncu işgünü ilan etmiş.
TOKİ, konut satışlarında şerefiye değerlerini, alıcıların başvuracakları yeri, sertifika miktarlarını, kredi şartlarını, satış süresini ve satışa ilişkin usul ve esaslarını düzenli olarak ilan etmiş. Konut almaya hazır olan sertifika sahipleri İdare’ce yapılan ilandan sonra, ilanda belirtilen süre içinde satın alma başvurusunda bulunmuşlar; ihraç edilen sertifikalar standart (sıfır şerefiye) konutu temsil ettikleri için de açıklanan şerefiye payı nakden tahsil edilmiş. Sertifika sahipleri almak istedikleri konutun brüt m2’sine tekabül eden miktarda sertifika ibraz ederek, müracaat tarihinden itibaren 1 yıl içinde konutları teslim almışlar.
İlgili yönetmeliğin 8nci maddesi “Kredilendirme” başlığını taşıyor. İdare, konutların teslim tarihindeki 30 m2’ye denk gelen sertifika piyasa değerini saptayarak azami kredi miktarını ilan etmiş ve sahip olunan sertifikalar peşinat kabul edilerek kalan kısım için Toplu Konut Fonu kaynakları üzerinden krediye erişim imkânı sağlanmış. Özetle, konut teslim tarihinde, 30m2 = 30 sertifikanın piyasa değerini kredi olarak kullanabilmek mümkün hale getirilmiş. Yönetmelik gereği, brüt 120 m2’den büyük konutlar için ise kredi kullandırılması engellenmiş.
1980li yılların Türkiye’sinde ortaya çıkan konut sorununa çözüm olarak tasarlanmış bir ürün… Bu aşamaya kadar her anlatım kağıt üzerinde mantıklı görünüyor. Ancak ilgili ihracın serbest piyasa koşullarıyla uyuşmayan ve mantıksız gelen bir tarafı var. O da sertifikanın fiyatlaması… Fiyat, arz ve talebe bağlı olarak serbest piyasada ilgili taraflarca uzlaşının sonucunda belirlenmesi gerekirken, burada fiyatı sürekli olarak İdare’nin belirlediğini görüyoruz.
Henüz borsacılık faaliyetlerinin emekleme aşamasında olduğu o günün koşullarda, satış fiyatının sürekli olarak ihraççı kurum tarafından belirlenmesi mantıklı olabilir; ama muhtemelen sonraki zamanlarda enflasyondaki artış sertifikanın değerindeki artışın üzerinde kaldığı için ürüne ilgi sönümlenmiştir. O yüzdendir ki devamı gelmemiştir. Ancak, beni en çok mutlu eden tarafı bu tür ürünleri denemekten kaçınmamamız oldu; keşke daha iyi kurgu ile devamı gelseydi (Not: 2017 yılındaki gayrimenkul sertifikası için ayrı bir yazı olacak; orada da bambaşka sorunlar çıktı çünkü)…