Son birkaç yazımda konuta erişimde farklı alternatifleri tartışmaya açmaya gayret ediyorum. Bu yazımda 1990’lı yıllardan bugüne İngiltere’de aktif olarak uygulanan ‘Mülkiyet Paylaşımlı Konut Sahipliği / Shared Ownership’ sistemini irdelemek istiyorum.
Konu ilk kez Ekşi Sözlük’te 2022 yılı Ekim ayında bir yazarın paylaşımda dikkatimi çekmişti; sonrasında 2024 yılı Mayıs ayında EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’nın Shared Ownership (Ortak Mülkiyetli Paylaşımlı Ev Sahipliği Modeli ile Konut Edinimi) başlıklı değerlendirmelerini okumuştum.
İngiltere’de ortak mülkiyet sistemine ilişkin yayımlanan resmi dokümanda tanıtım cümlesi erişilebilirlikteki sorunu ve çözümü özetler nitelikte aslında: “İhtiyaçlarınızı karşılayan bir evin peşinat ve kredi ödemelerinin tamamını karşılayamıyorsanız ya da daha düşük bir kira ödeyerek kendi evinize sahip olmak istiyorsanız, paylaşımlı mülkiyet planı aracılığıyla bir ev satın alabilirsiniz.”
Sistem aslında ilk kez ev satın alacaklara veya halihazırda bir eve sahip olmayanlara yeni inşa edilen ya da ortak paylaşımlı bir mülkte yeniden satışa çıkmış evlerden hisse satın alma fırsatı vermek için geliştirilmiş bir yapıya sahip. İngiltere, Galler, İskoçya ve Kuzey İrlanda'da uygulamalar farklılık göstermekle birlikte kişiler genellikle konut birlikleri (housing association) ya da belediyeler tarafından piyasaya sunulmuş olan yeni inşa edilmiş bir evin toplam değerinden bir hisse satın alıyorlar.
Sisteme giriş genellikle yüzde 25'lik bir hisse satın alınarak başlıyor, en fazla yüzde 75’lik hisse alımına imkan tanınıyor (nadiren yüzde 100). Geri kalanı için kira ve hizmet bedeli ödeniyor. Ödenen kira limiti ise ev sahibinin sahip olduğu hisse değerinin yüzde 2,75'i oranında.
Her ne kadar sonraki dönemlerde daha fazla oranda hisse alınması zorunlu olmasa bile, uygulamada daha sonra kişiler maddi güçlerinin yettiği oranda merdiven basamakları sistemine (staircasing) benzetilen şekliyle istedikleri zaman evin yüzde 10 ve daha fazlasını parçalar halinde satın alabiliyorlar.
Her merdiven çıkıldığında ise (evin daha çok hissesi satın alındığında), konut derneği ya da belediye evin değerlemesini yaptıracağı için her yeni hisse alımı güncel piyasa fiyatından yeniden belirleniyor. Daha fazla hisse satın alınması daha az kira ödenmesi anlamında geliyor.
Ayrıca istenirse evin kişiye ait olan kısmı satılarak başka bir eve geçiş yapılabiliyor. İngiltere’de özellikle alt gelir gruplarının konuta erişilebilirlik sorununa çözüm anlamında geliştirilmiş bu sistemde, kişilerin hane toplam geliri yıllık 80 bin £ veya daha altındaysa (Londra'da yılda 90 bin £ veya daha az) ve kişiler satın almayı planladıkları bir evin peşinat ve kredi ödemelerinin tamamını karşılayamıyor ise bu sistemden faydalanabiliyorlar.
Sistemin artı ve eksileri mevcut; önce artılar, sonra eksiler… Ortak mülkiyet sistemi, kişilerin henüz düşük gelir elde ettikleri ortamda, bütçelerini fazla zorlamadan bir ev sahibi olarak mülk basamaklarına çıkılmasına imkan sağlıyor. Aylık kira ödemeleri genellikle konut kredisi kullanımındaki aylık taksit miktarlarından ve normal kira bedellerinden daha düşük. Gelecekte ‘merdivenlime’ olarak adlandırılan bir işlemle evinizin daha fazla hissesini satın alma seçeneği sunuluyor.
Çoğu durumda, alıcılar yüzde 100'e kadar merdivenleme yapabiliyorlar. Sahip olunan hisseler istenildiği zaman satılabiliyor. Kira bedelleri düzenli ödendiği sürece, kiralama süresi boyunca (99 ya da 125 yıl gibi) mülkte yaşayabilmek de mümkün.
Diğer taraftan, hisse oranı ne kadar düşük olursa olsun mülkteki arsa kirasının (ground rent) ve hizmet bedelinin (service charge) yüzde 100'ünün ödenmesi gerekiyor. Kişiler evlerin iç mekanlarını dekore etmekte özgür olsalar bile, evde herhangi bir yapısal değişiklik yapmadan önce ilgili konut sağlayıcısından izin alınması gerekebiliyor. Aslında, evin tamamını alıncaya kadar evin kişiye ait olmadığını unutmamak gerekiyor.
İngiltere'deki ortak mülkiyet modeli, özellikle ilk defa ev sahibi olmak isteyenler için bir konut edinme modeli. Bu modelde, bir kişi bir mülkün belirli bir yüzdesine sahip oluyor ve kalan yüzdesi üzerinde bir kira ödüyor. Zamanla, mülk sahibinin payının artırması mümkündür. Peki, ülkemizde uygulanabilir mi?
1-Konut Piyasasının Durumu: Türkiye'deki konut piyasasının dinamikleri, İngiltere'dekinden farklı. Türkiye’de konut fiyatları ve kira bedelleri arasındaki ilişki, bu modelin uygulanabilirliğini etkileyebilir.
2-Finansal ve Hukuki Altyapı: İngiltere'deki konut kredi piyasası, ortak mülkiyet modeli için uygun finansman çözümleri sunarken, Türkiye’de bankaların bu tür bir modele uygun ürünler sunup sunamayacağı tartışmaya açık. Ayrıca Türkiye'deki mülkiyet hakları, konut finansman mevzuatı ve kira düzenlemeleri ortak mülkiyet modelinin uygulanabilirliğini belirleyecek diğer önemli faktörler.
3-Toplumsal Kabul: Sosyolojik olarak, Türkiye’de ev sahipliği kültürü güçlü. Türk toplumunda bu modele yönelik talep ve kabul düzeyi modelin başarısını belirleyecek önemli bir faktör ama görünen (en azından şimdilik) kabulün nispeten zayıf olabileceğini düşündürtüyor.
Uygun hukuki ve finansal altyapı oluşturulmadan bu modelin Türkiye'de başarılı olması zor olabilir; ancak yine de erişilebilirliğe çözüm için alternatifleri denemekten korkmamak gerekiyor. Mülkiyet paylaşımlı konut sahipliği önemli alternatiflerden biri; bu uygulamanın benzerini ülkemizde yapan birkaç girişimci firma söz konusu, hatta uygulamalarını gayrimenkul yatırım fonları ile de ilişkilendirmiş durumdalar… Aslında, 2017 yılındaki gayrimenkul sertifikasına ilişkin uygulamada asli edinim ve tali edinim imkanı sağlayarak bu sistemi kendimize benzeştirmeye de çalıştık ama orada da kendine has sorunlar oluştu. Daha fazla cesaret, doğru uygulamalar ve destek gerekiyor…