Mahalli idare tanımı içinde önemli bir konuma sahip olan belediyeler, belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idari ve mali özerkliği olan kamu tüzel kişiliğine sahip iradelerdir. Kentleşme süreci ile ortaya çıkan hızlı şehirleşme, ortak ihtiyaçların artması ve mekânsal büyümeye bağlı olarak kentsel dönüşüm de dâhil olmak üzere büyük ölçekli yatırım projelerinin hayata geçirilme zorunluluğu yerel yönetimlerin finansmana erişim ihtiyaçlarını her geçen zaman diliminde arttırmaktadır.
Aslında 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 68’nci maddesi belediyelerin, belediyenin yatırım programında yer alan projelerinin finansmanı amacıyla borçlanmaya gidebileceklerini ya da tahvil ihraç edebileceklerini belirtmektedir. İlgili maddeye dayanarak belediyeler hali hazırda yurt içi ve yurt dışı bankalar üzerinden; hazine garantili ya da yurtdışından doğrudan borçlanma şeklinde; İller Bankasından yatırım kredisi veya nakit kredi kullanarak finansman alternatiflerini şekillendirmektedirler. Diğer taraftan, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ilki 2020 yılında, devamında ise 2022 yılında Eurobond ihracı gerçekleştirerek, belediyelerin tahvil ile yatırım projelerine finansman sağlaması konusundaki kapıyı araladı.
Bu noktada, belediyelerin finansman alternatiflerinde iki nokta gözden kaçmaktadır: bunlardan ilki “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” şeklinde kurumsallaşıp halka arz yoluyla yatırımcılardan kaynak ihtiyacının sağlanması; ikincisi ise, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında “Gayrimenkul Yatırım Fonu” mekanizmasının etkin şekilde kullanılmasıdır.
Belediyelerin yatırım projelerinin finansmanına uygun olabilecek önemli sermaye piyasası alternatifi, ülkemizde yasal altyapıya sahip şekliyle “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” modelidir. Mahalli idareler, kamu idareleri, kamu iktisadi teşebbüsleri ve sosyal güvenlik kurumları tarafından yürütülen “yatırım ve hizmetler” ile bu “yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri” veya “bunlara dayalı haklara” yatırım yapabilecek olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının, ilgili yönetmelikte tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri altyapı yatırım ve hizmetler ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projelere yatırım yapabilecekleri belirtilmiştir.
“Gayrimenkul Yatırım Fonu” ise nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetimi şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Normal koşullarda, ilgili mevzuat hükümlerince fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, belediyelerin özellikle kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında gayrimenkul yatırım fonlarını daha etkin kullanılabilmesi anlamında 30 Kasım 2016 yılında çok önemli bir değişikliğe gidilmiştir. Belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, ilgili değişiklik sonrası, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın fon portföyüne dahil edilebilmektedir.
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin mevzuat düzenlemesinin hayatımıza girdiği 2009 yılından bugüne kadarki süreçte, yine gayrimenkul yatırım fonlarının devam eden projelere yatırım yapmasına imkan sağlayan düzenlemenin hayatımıza girdiği 2016 yılından bugüne kadarki süreçte ülkemizdeki herhangi bir belediyenin ilgili finansman alternatiflerini kullanmamış olması üzüntü vericidir.