İnşaatta umutlar ikinci yarıya kaldı

Leyla İLHAN

İSTANBUL - Ekonominin lokomotifi olarak kabul edilen inşaat sektörü 2012'de canlanma beklentilerini ikinci yarıya erteledi. Sektörü besleyen yaklaşık 200 sektör geçtiğimiz yılı yüzde 10'luk büyümeyle kapatırken 2012 yılında ise bu oran yüzde 5-6 olarak belirlendi. Hem ekonomi, hem gayrimenkul, hem de reel sektörde yaşanan tereddütler yüzünden sektörün özellikle ilk çeyreği durgun geçireceği öngörülüyor.

Durgunluğun ise özellikle yatırım amaçlı alınan konutlarda ve lüks konutlarda yoğunlaşacağı dile getiriliyor. Bu nedenle A Plus kitleye yönelik konut projelerinin ertelenebileceği ifade ediliyor. Ancak hem mütekabiliyet hem de kentsel dönüşümün başlamasıyla sektördeki büyümenin yılın ikinci çeyreğinden itibaren başlaması bekleniyor.

TSKB GYO Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, 2012'de batan firma beklemediklerini söyleyerek "Çünkü dünyanın 100 yılda bir-iki kez yaşadığı kriz Türkiye'de 3-4 yılda rastladığımız bir durum. Her müteahhit bunu daha önce tecrübe etmiş, dolayısıyla ne yapması ve ne yapmaması gerektiğini biliyor. Piyasayı domine eden büyük müteahhitlerin bu konuda bir sıkıntı yaşayacağını tahmin etmiyorum" yorumunu yaptı

Ancak bugüne kadar bu işi yapmamış, altı ay önce bu işe giren birileri varsa onların bu dönemi daha zor atlatacaklarını dile getiren Dinçer, "Onların daha farklı çözümler üretmeleri gerekecek" diye konuştu.

Krizin yaşandığı 2009 yılında birçok müteahhidin kendi satış stratejilerini oluşturduğuna işaret eden Dinçer, "Yeni kampanyalar üretip, dönemsel iskontolar uyguladılar. Sonunda birçoğu başarılı oldu. Ancak sektöre yeni girmeye çalışan doğru strateji oturtamayanlarda bir sıkıntı yaşandı. Fakat bu işte gerçekten tecrübesi olan, tecrübesini yansıtan firmaların 2009 yılını çok başarılı kapattığını gördük" dedi.

A plus projeler ertelenebilir

2012'de de döneme uygun yeni stratejiler belirleneceğini dile getiren Dinçer, "Bunlar şirketlerin geliştirdiği finansal sistemlerin devamı gibi modeller olacak. Belki bunun rakamlara yansıması olabilir. Önceki dönemde çok yüksek fiyata çıkan ve A ve A plus projelerin ötelenmesi sözkonusu olabilir. Ya da ön satış fiyatlarında daha iskontolu çıkış olabilir.  Böylece diğer yatırım araçları olan faiz ve dolar ve Euro'ya göre daha yüksek pirim beklentisi sağlanabilir" dedi.

Türkiye'de gayrimenkul alanında ihtiyaç olsa da özellikle yeni projelerin daha çok yatırımcı kitleye hitap ettiğini kaydeden Dinçer, "Çünkü kullanıcı kitle genellikle ikinci el konutları tercih ediyor. Burada projenin başında 10 liraya alıyım çıkarken ne kadara satarım, ya da kiraya verirsem ne kadar ilave bir kira getirisi olur, sonunda ne kadar değer artışı sağlarım diye bakıyor" dedi.

"Dolayısıyla bu değer artışını sağlayan projeler fark katacaktır" diyen Dinçer, son dönemlerde inşaatçıların 1+1'ler yaparak hitap ettiği kitleyi genişlettiğini de dile getirerek, "300-400 bin TL gibi bir rakam ödeyecek sayılı kitle yerine, diğer tarafta 100 bin-150 bin TL'ye daha geniş kitlelere ulaşabiliyor" diye konuştu.

Kentsel dönüşüm altın çağ yaşatır

2012'de yaşanacak durumu kriz değil hız kesme olarak değerlendiren Işıl Dinçer şöyle konuştu: "Kriz 2009'da hiç beklenmedik bir anda geldi. 2012 ile ilgili tereddütler ise  2011'in son dört ayından itibaren  konuşuluyor. Bu çok öngörülen ve tahmin edilen bir kriz değil. Bu nedenle yaşanacak olan da bir miktar hız kesme, vites değiştirme. 2009'daki gibi bir anda frene basılacağı bir dönem olmayacağı için bu dönemin hiç fark edilmeden geçeceğini tahmin ediyorum."

Kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet dışarıda tutulursa 2012'de  yüzde 8-10'luk bir büyümenin beklendiğini anlatan Dinçer, mütekabiliyet ve özellikle kentsel dönüşümün hızlı bir süreçle başlatılmasıyla birlikte gayrimenkul altını çağını yaşadığı 2006-2007'deki gibi dönemleri yaşayabileceğini ve sektörün yüzde 25 gibi büyümeleri görebileceğini kaydetti. İstanbul'da dönüşecek çok bölge olduğunu belirten Dinçer, bütün Anadolu düşünüldüğünde önemli bir sürecin yaşanacağını kaydetti.

Burada önemli olanın deprem dönüşümü ya da kentsel dönüşüm için ise başarılı örneklerin ortaya konması gerektiğine dikkat çeken Işıl Dinçer, "Mutlaka kanundan gelen bir yaptırım gücü olacak. Ancak bu sosyal sorumlulukla destekleniyor. Dolayısıyla kişilerin bu iş için ikna edilmesi gerekir ki doğru proje için sonuçlanabilsin" dedi.

Mütekabiliyetin yabancı bireylerin mülk alımını destekleyeceğini aktaran Dinçer, özelikle yazlık konut ya da boğazda bir yalı gibi ikincil konut piyasasını daha hızlı destekleyeceğini düşündüklerini söyledi. Bu yılın ilk çeyreğinde mütekabiliyetin çıkmasını beklediklerini ifade eden Dinçer, "Çünkü yabancıya satışların en fazla arttığı dönemler ilkbahar ve yaz sezonudur. Onun için doğru bir zamanlama olacak" dedi.

Krediler yüzde 1 altına düşmez

Konut kredileri faiz oranlarının yüzde 1'in altına yaklaşmasının belki 2012'nin sonunda yaklaşabileceğini aktaran Dinçer şöyle konuştu; "İkinci yarıda ilk yarıya göre biraz daha düşük olabilir. Şu anda yeni geldiği bantta bir süre kalacak hatta o bantta bir süre daha bekleyebilir, bir miktar üstüne de çıkabilir. 1.20'lerden belki 1.30'ları görebilir. Ama sonrasında özelikle Eylül ve sonrasında bir miktar düşüş olabilir. Ama o zaman da projelerin fiyatlarında yükselme olabilir. "

Dinçer, özellikle dolar ve euro üzerinden satılan projelerde kurun artmasıyla birlikte fiyatlarda kendiliğinden bir artış sözkonusu olduğunu aktararak burada sabitleme ve TL'ye  dönme gibi bir durum tercih edilebilir" diye konuştu.

Faiz artışı yatırım amaçlı alımı baskılar

GYODER Başkanı Işık Gökkaya, gayrimenkul sektörünün ilk çeyrekte durgun geçtiğini belirterek,  canlanmanın ancak yıl sonuna doğru olacağını belirtti. AB'deki sıkıntıların Türkiye'ye yansıyacağını kaydeden Gökkaya, "Türkiye bu yıl yüzde 2-3 büyürse inşaat sektörü de yüzde 5-6 büyür diye düşünüyoruz. Ancak faizlerdeki ciddi oynamanın yatırım amaçlı konut alımlarında durgunluk yaratacağını düşünüyoruz" yorumunu yaptı. Şirketlerin koşullara uygun çözümler geliştirdiğine dikkat çeken Gökkaya,  2011'de kredi faizleri artınca bütün şirketlerin kendi pazarlama metotlarıyla yüzde 25-30 peşin ödeme yapanlara vade farksız konut satışları yaptığını dile getirdi.

"Bu 2012'de de devam edecektir" diyen Gökkaya, "Bu hem yatırımcıyı hem de konut alıcısını etkileyecektir" dedi. 2012'de mütekabiliyet ve kentsel dönüşüm  gibi çok önemli iki kanunun çıkmasını beklediklerini aktaran  Dinçer, "Burada hükümet kentsel dönüşümle ilgili kararlı bir şekilde başlarsa bu da sektörü hareketlendirip sektöre hız kazandıracaktır" dedi. İstanbul, Bursa, İzmir gibi kentlere yabancılardan talep gelmesini beklediklerini söyleyen Dinçer, mütekabiliyetin ilk etapta yüzde 1-2 oranında büyüme getireceğini kaydetti.

Dövizdeki hareketliliğin devam edeceğini ifade eden GYODER Başkanı Işık Gökkaya,"Gayrimenkul ne kadar güvenli liman ise TL'de kalmak o kadar güvenli" dedi. Gökkaya, piyasada birçok projenin TL'ye dönmesiyle sadece A ve A plus projeler dolar bazında satıldığını kaydederek, "Türkiye'de her yıl satılan konutların ancak yüzde 5-10 arasında. Ancak doların artışı Türk toplumunu psikolojik olarak etkiliyor. Bu artıştan dolayı 2011'in son çeyreğinde geçen yıla göre biraz düşüş olacaktır" değerlendirmesini yaptı.

Şirketler değişik modellerle durgunluğu aşmaya çalışacak

2012 yılının Türkiye için çok zor geçeceği kanaatinde olmadığını dile getiren Avrupa Konutları Markası Başkanı Süleyman Çetinsaya, bu konudaki düşüncelerinin iyimser olduğunu söyledi. Faiz oranlarının yükselmesi halinde müteahhitlerin faizsiz satışı da gündemine alabileceğine işaret eden Çetinsaya, "5 yıl vade yapabilir. İki yılını inşaatı bitiminde kullanır, kalan üç yılını da teslim sürecinde kullanır. Bunun gibi değişik modeller olabilir" dedi.

+ Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, büyümenin özellikle bu yılın son çeyreğinde kendini göstereceğini kaydetti.  Mevcut stoğun kalitesiz olduğunu belirten Aşçıoğlu bu nedenle sektörün kendisini mutlaka yenilemesi gerektiğine dikkat çekti. Yaşar Aşçıoğlu şehir dışında olup da döviz bazında satılan projelerde TL'ye dönüş olacağını belirtirken, merkezi lokasyonlarda satılan projelerde böyle bir dönüşüm yaşanmayacağını söyledi.

+ Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nizamettin Durbakayım, döviz bazında gayrimenkul projesi almanın hatalı olduğunu belirterek, alıcıların TL bazında borçlanmasını önerdi.

2B ve kentsel dönüşüm stokları eritir

Aremas Gayrimenkul Pazarlama ve Danışmanlık Genel Müdürü Vedat Arslan konuya 2 farklı senaryo ile bakmak gerektiğini belirterek, şunları söyledi: "Birincisi; eğer önümüzdeki 2-3 ay içinde çıkması öngörülen kanunlar çıkarılamazsa veya çıktıktan sonra iptal edilme gibi bir kazaya uğrarsa, bununla birlikte faizlerde yeniden %1 seviyelerine dönüş yaşanmazsa, finansçıların söylediği şekilde piyasalar daha da kötüye gidecek olursa pek çok firmayı yılın ikinci yarısında zor günlerin bekleyeceği kesin. Ancak bu ihtimalin gerçekleşme oranı oldukça düşük görünüyor, çünkü gayrimenkul sektöründe yaşanacak ciddi bir kriz Türkiye ekonomisinin bütün verilerini euro veya dolar krizinden çok daha fazla etkiler. Dolayısıyla, hükümetin buna müsaade etmeyeceği kesindir."

Arslan ikinci ve gerçekleşmesini beklediği senaryoya göre ise 2 aylık süreçte Mütekabiliyet Kanunu, 2B Yasası ve Kentsel Dönüşüm Yasası'nın ardı ardına çıkarılmasının beklendiğini belirterek, özellikle Mütekabiliyet Kanunu ile birlikte, Ortadoğu ülkeleri ve Türk Cumhuriyetlerden 10 milyar dolar seviyesinde bir para geleceği öngörüsünde bulundu. Bu konuda taleplerin reel olarak oluşmaya başladığını vurgulayan Arslan, "Bu tutar bile son 6 ayda iyice artan konut stokunun eritilmesine yeterli olacaktır" diye konuştu.