6306 sayılı Yasa kapsamında vergi istisnası gerçekten var mı?

ERSUN BAYRAKTAROĞLU

31 Mayıs 2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanun, bilinen adıyla “Kentsel Dönüşüm Kanunu” Kanunun “Amaç” başlıklı 1. maddesinde de belirtildiği gibi “…afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek…” üzere hazırlanmıştır. Kanunun “Dönüşüm Gelirleri” başlıklı 7. maddesinin 9. fıkrasında aynen “ Bu kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır” hükmü yer almaktadır. Bu iki yasa maddesini birlikte değerlendirdiğimizde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerine ilişkin yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu sonucuna varıyoruz. 

Kanun koyucu yasanın genel gerekçesinde de açıklıkla yer verildiği gibi bu yasa ile özellikle deprem riski altında olan eski yapı stoğunun bir an önce modern bilimsel tekniklerle inşa edilmiş depreme dayanıklı bir yapı stoğu ile değiştirilmesini arzu etmekte, bu çerçevede de gerek mevcut söz konusu “sorunlu” yapı stoğuna sahip olan mal/hak sahiplerinin ve gerekse de söz konusu projelerin hayata geçirilmesi için geliştime faaliyetinde bulunacak olan geliştirici ve müteahhitlerin hızla söz konusu dönüşüme yönelebilmeleri için çeşitli hükümler getirmiştir. Bu yasada yer almamakla birlikte yapılan düzenleme ile söz konusu 6306 sayılı Yasa kapsamında üretilen 150 metrekare’nin altındaki konutların tesliminin de oldukça avantajlı olan %1 oranındaki KDV’ye tabi tutulması da değişen konut KDV’si uygulaması içinde “afet riskinin yaratacağı olumsuzlukların önlenmesi” amacıyla bir “ayrıcalık” olarak yer almıştır. 

Yasada yer alan vergi istisnaları ne anlama geliyor? 

Kural olarak gayrimenkul alım satım işlemi oldukça önemli bir vergi yükü de getirir hem alıcıya ve hem de satıcıya. 
Öncelikle alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanan ve söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek satış/devir bedeli üzerinden %2’şer olarak (alıcı ve satıcı için toplam %4) hesaplanan tapu harcı; bu işlemlerle ilgili olarak düzenlenecek olan her türlü sözleşmede yer alan en yüksek rakam üzerinden yaklaşık %1 oranında (binde 9.48 oranında) hesaplanan damga vergisi; söz konusu işlemlerle ilgili gerektiğinde noterlerde yapılacak işlemler için değişen oranlarda noter harcı; yapılacak dönüşüm işlemi ile ilgili olarak belediyelere ödenecek olan ve söz konusu projenin her aşamasında (yıkım, inşaat, plan, proje, hafriyat …vb.) ödenmesi gereken kimi rakamsal olarak küçük ama bir araya gelince önemli yüklere ulaşan belediye harçları ve çeşitli kurumlara ödenen döner sermaye ücretleri bir araya geldiğinde bir gayrimenkul projesi için ödenen vergi ve benzerleri çok önemli bir yük haline gelmektedir. 

Bir de bu işlem vergilerine söz konusu gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan değer artışı nedeniyle doğan gelir vergisi ve varsa ivazsız devirlerde Veraset ve İntikal Vergisi de eklenince düşünülmesi gereken maliyet daha da büyümektedir. Kanun koyucu işte bu önemli vergi maliyetinin yıkıcı bir afetle yaşanması muhtemel can ve mal kaybıyla kıyaslamasını yaparak, vergi gelirlerinden mahrum kalmayı göze almış ve dönüşümün önünde bir engel olarak görünebilecek olan söz konusu vergiler konusunda bir istisna hükmü getirmiştir 6306 sayılı yasaya. 

Uygulamada bu istisnalardan yararlanılabiliyor mu acaba? 

Bu uzun girişten sonra sıra bu makalenin yazılma nedenine geldi nihayet! Maalesef pek çok olayda karşılaştığımız durum 6306 sayılı Yasa kapsamındaki istisnalar konusunda da karşımıza çıkmış durumda. Mali İdare 6306 sayılı Yasa kapsamındaki istisnaları “daraltıcı bir şekilde” yorumlayarak istisnaların sadece uygulama alanındaki hak sahiplerine ve bunlarla ilgili işlemlere uygulanacağını, bunlar dışındaki işlemlerde söz konusu istisnalardan yararlanmanın mümkün olmadığını belirten görüşler vermektedir.( Bkz: İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 17/6/2013 tarih ve 365 sayılı; İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 19/9/2013 tarih ve 1519 sayılı özelgeleri ) Bakanlık tarafından verilen görüşlerdeki yaklaşım söz konusu istisnanın kapsamını daraltmaya yöneliktir. Halbuki yukarıda yer verdiğimiz kanun metni söz konusu istisnayı 6306 sayılı Yasa kapsamına giren tüm işlemler için belirlemiştir. Dolayısı ile yasa kapsamında tapu siciline usulüne uygun olarak riskli yapı şerhi yazılmış tüm gayrimenkullerle yapılacak olan tüm işlemler söz konusu istisnalardan yararlanabilmelidir ta ki tapudaki söz konusu şerh kaldırılıncaya, yerine inşa edilen gayrimenkul yeni hak sahibine şerhsiz olarak devredilinciye kadar. Kanun koyucu söz konusu istisnayı mali idarenin anladığı şekilde sadece hak sahibinin işlemleri ile sınırlamak isteğinde olsa idi bu isteğini yasanın maddesine açık olarak yazardı. Halbuki yasanın son derece açık olan metni ( lafzı ) hiç bir sınırlama getirmezken, koyuluş amacı (ruhu) da zaten söz konusu afet riski altındaki yapı stoğunun bir an önce dönüştürülmesi olduğundan istisna uygulamasının herhangi bir şekilde sınırlandırılmasını öngörmemektedir. 

Kaldı ki, yukarıda da belirttiğimiz gibi, söz konusu yasa kapsamında yapılan konut teslimlerine ilişkin olarak yapılan KDV düzenlemesi de aynı amaca uygun olarak söz konusu kapsamda yapılan konutların teslimine %1 oranındaki avantajlı KDV oranını uygulatmaktadır. KDV oranı konusunda 6306 sayılı Yasa’da bir hüküm yokken buna ilişkin bir düzenleme yaparak alıcılara bir avantaj sağlayan idarenin yasada açıkça yer almasına rağmen mesela söz konusu %1’lik KDV uygulanan gayrimenkul satışına tapu harcı istisnasının uygulanmayacağını iddia etmesi anlaşılabilir değildir. 

Vergi amaç mıdır araç mı? 

Yukarıda değinmeye çalıştığım durum aslında bu bölümün başlığına koyduğum soruyu getiriyor aklıma. Bize üniversitede verginin bir “maliye politikası aracı” olduğu öğretilmişti. Ekonominin yönetiminde, dönemin gereklerine uygun olarak yönetim para ya da maliye politikası araçlarını kullanarak nakit akışını, yatırımların finansmanını, enfl asyonu, belli sektörlerin gelişimini kontrol altında tutar, ekonomik ve sosyal politikalarını destekleyebilir. Vergi de maliye politikası araçlarından biridir. Amaç bir bütünü yönetebilmektir. Ancak siz bir aracı amaç haline getirirseniz, daha açık olarak bizim somut olayımızda vergiyi tüm yukarıda saydığım amaçlara ulaşmak için bir alet değil de amaçlardan biri olarak görürseniz ve tek amacınız ne olursa olsun vergi almak olursa burada bir sorun var demektir. Mali İdare’nin genel yaklaşımı tabii ki kendisine devlet gelirlerini toplama ve harcamaları yapma görevi verilmiş olduğundan temelde vergi almak yönünde olacaktır. Ancak bu görev, yasaların verdiği yetki ile sınırlı olacağından, görevlerini yerine getirirken genel amaca uygun yorum yapmaya daha yakın olmalıdır diye düşünüyorum. 

Sonuçta afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere imkan sağlamak şeklinde bir AMAÇ ve bu amaca ulaşmak için yasa ile “Bu kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır” şeklinde verilmiş ve bu kapsamda sınırsızca kullanılması öngörülen bir ARAÇ varken bu aracı yeterince verimli kullanmamak, amacın gerçekleştirilmesine engel olmaz mı sizce de?